הסכם שיתוף במקרקעין

לשם הבטחת הזכויות במקרקעין, מתבצע רישום בעלות או חכירה בלשכת רישום מקרקעין ("טאבו"), או בחברה משכנת (המנהלת עבור קבלן רישום לגבי עסקאות בנכסים וזאת עד לרישומם בלשכת רישום מקרקעין) או ברשות מקרקעי ישראל.

הרישום מגדיר את הזכויות ונותן "כתובת" לנכס – לדוגמא דירת מגורים בקומה 4 בשטח 110 מ"ר לה מוצמדת חניה – הדירה תרשם בגוש, חלקה, ותת חלקה, בית מגורים על קרקע בשטח 300 מ"ר וכיו"ב – בגוש וחלקה או בגוש, חלקה ותת חלקה. כלומר "הכתובת" מזהה את הנכס מחד, ומעידה מי בעל הזכויות בנכס מאידך.

למה צריך הסכם שיתוף במקרקעין?

מסיבות שונות, לא תמיד הזכויות רשומות באופן המעיד לגבי הזכויות של פלוני בנכס.

לדוגמא – קרקע בשטח 500 מ"ר, נרכשה על ידי שני שותפים, וכל אחד מהם מעוניין לבנות על חלקו בקרקע נכס למגורים, או מקרה  בו הקרקע התקבלה בירושה ושותף אחד מבקש לבנות בחלקו והשני מעוניין למכור את חלקו.

כל עוד לא נרשם אחרת, לשותפים יש זכות ב"מושע". "מושע" הוא מונח מחוק הקרקעות העותומאני, המתאר בעלות משותפת בקרקע, כאשר לכל אחד מהשותפים יש חלק בלתי מסוים בקרקע. כלומר, לא ניתן לשייך חלק בקרקע לשותף א' וחלק בקרקע לשותף ב'. ללא רישום מתאים, לכל אחד מהשותפים יש זכות שווה בכל גרגר בקרקע.

במקרה של בעלות משותפת, נדרשת הסכמת כלל השותפים לכל פעולה. לכן, חובה לחתום על הסכם שיתוף בכדי למנוע חילוקי דעות, חוסר יכולת להגיע להסכמות, מניעת האפשרות לבצע פעולות בחלק של כל שותף ואפילו להימנע ממצב של גרימת נזק לשותפים. סכסוכים כאלו עלולים לגרום לקיום הליכים משפטיים ארוכים ויקרים העשויים להסתיים גם במכירה כפויה של הנכס, גם בניגוד לרצון הצדדים.

כלומר, ללא הסכם שיתוף, אף צד לא יוכל לעשות שימוש בחלק מסוים בקרקע כחלק "שלו", לא יוכל לקבל משכנתא, לקבל היתר בניה או למכור את חלקו.

בכדי לייחד את הזכויות לכל שותף בנפרד, יש לערוך הסכם שיתוף במקרקעין. הסכם שיתוף, מגדיר את ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם וכן את הזכויות והחובות של כל אחד מהם.

סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין קובע, כי אם נרשם הסכם השיתוף, כוחו יהיה יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר, ומכאן חשיבות רישום הסכם השיתוף. כל ההסכמות מכוחו ישארו בתוקף גם אם אחד השותפים מכר את חלקו, ויחולו על הרוכש החדש.

ללא הסכם שיתוף, תידרש הסכמה של כל הבעלים המשותפים במקרקעין, לכל פעולה לרבות מכירה, בנייה ומימוש זכויות בניה, הלוואת משכנתא וכיו"ב.

האם אפשר לקחת משכנתא ללא הסכם שיתוף?

במקרים בהם יש בעלות משותפת (מושע), בד"כ הבנקים למשכנתאות דורשים שירשם הסכם שיתוף כתנאי למתן ההלוואה.

מה יש לכלול בהסכם שיתוף?

1. הגדרה של חזקה ושימוש ייחודיים במקרקעין, לגבי חלקו של כל אחד מהשותפים.
2. ניהול ותשלום הוצאות המתייחסות לחלקים משותפים (או לכלל המקרקעין)
3. חלוקת זכויות בנייה בין השותפים – קביעת שיעור זכויות הבניה של כל צד (בכפוף לתב"ע), הסכמה מראש של הצד השני להגשת בקשה להיתר בניה, כולל חיוב כל צד לחתום על בקשות, תכניות ומסמכים אחרים שיהיו דרושים למימוש הבניה של הצד האחר, ככל ואלו ידרשו.
4. זכויות מעבר בחלק של הצד השני לצורך ביצוע תיקונים, השבחה וכיו"ב.
5. זכות של כל צד לבצע עסקאות בחלקו, ללא צורך בהסכמה של הצד האחר, לרבות שיעבוד ושימוש בכפוף לתב"ע והוראות החוק.
6. חלוקת הכנסות והוצאות (ככל ורלוונטי)