חוזה שכירות

אחד החוזים הנפוצים בישראל, הוא חוזה שכירות של דירת מגורים. החוק המסדיר את היחסים בין הצדדים לחוזה השכירות – המשכירים, שהם בעלי הנכס, והשוכרים, שהם אלו המעוניינים לשכור את הנכס ולהתגורר בו, נקרא "חוק השכירות והשאילה".

מהי שכירות?

שכירות היא זכות להחזיק בנכס ולהשתמש לתקופה מוסכמת שאינה לצמיתות, בתמורה לתשלום דמי שכירות. חוזה שכירות למגורים הוא חוזה  שכירות שבמסגרתו ניתנת זכות שכירות בדירה למטרת מגורים.

חופש החוזים מאפשר למשכירים והשוכרים להסכים על תנאי חוזה המקובלים עליהם, למעט מספר נושאים שלגביהם נקבע בחוק כי לא ניתן להתנות.

מה חייב המשכיר?

1. בכדי שהדירה תיחשב כראויה למגורים, המשכיר חייב למסור לשוכר את הדירה המושכרת (חדר או מערכת חדרים), כשהיא ראויה למגורים. כלומר – בדירה חייב להיות מטבח (או לכל הפחות מטבחון) הכולל ברז מי שתיה, מערכת לניקוז מים וביוב, חשמל ותאורה, דלת כניסה ראשית שניתן לנעול אותה, חלונות שניתן לפתוח לאוורור, דלתות בחדרים, תאורה טבעית, וחדר שירותים ומקלחת.
2. אם בדירה יש סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו, הדירה תיחשב כאינה ראויה למגורים.
3. המשכיר חייב לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם שאינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר. אם יש פגם שתיקונו דחוף (כלומר כזה שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר), על המשכיר לתקנו בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שביקש דרישה מהשוכר. עם זאת, אם הפגם או הליקוי נגרם כתוצאה משימוש בלתי סביר בדירה, המשכיר אינו חייב לתקן אותו, אלא השוכר.

מה חייב השוכר?

1. השוכר חייב לשלם את דמי השכירות לפי החוזה ובמועדים שנקבעו בו.
2. לשלם מיסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה.
3. לשלם עבור שירותים שונים אותם הוא צורך כגון חשמל, מים, גז וחימום.
4. לשלם תשלומים בגין אחזקה שוטפת של הבניין (כלומר תשלום לוועד הבית או תשלום לחברת ניהול).
5. תיקון ליקויים ופגמים שנגרמו לדירה עקב שימוש בלתי סביר בה.

ומה לדוגמא החוק אוסר?

1. המשכיר רשאי לדרוש ערובה אחת או יותר מהמשכיר, לשם הבטחת חיובי השוכר. אולם, אם אחת הערובות (בטחונות) כרוכה בהוצאה כספית לשוכר (כגון ערבות בנקאית, המחאה בנקאית, מזומן), סך; הערבות הזו אינו יכול לעלות על הסך השווה לשלושה חודשי שכירות או שליש מסך שווי תקופת השכירות – הנמוך מביניהם.
2. המשכיר אינו יכול לבטל את חוזה השכירות שלא בשל הפרתו, אלא אם ניתנה גם לשוכר זכות ביטול. במקרה כזה המשכיר יוכל להודיע לשוכר על ביטול החוזה בהודעה של 90 יום, והשוכר רשאי להודיע על ביטול חוזה השכירות בהודעה של 60 יום. (אם השוכר הפר את תנאי החוזה, המשכיר רשאי להודיע לשוכר על ביטול החוזה בכל עת וללא מינימום זמן למתן הודעה מוקדמת).
3. תשלומים הנדרשים להשבחת הדירה או הבניין אלא אם ביקש אותם השוכר.
4. תשלום דמי תיווך במקום המשכיר, אם המתווך פעל מטעם המשכיר. אולם, אם השוכר פנה למתווך וחתם איתו על הסכם תיווך, על השוכר לשלם למתווך לפי ההסכם שחתם מולו.

ההמלצה היא לפנות לעורך דין לחוזה שכירות, שיוכל לערוך בעבור אחד הצדדים או שניהם את חוזה השכירות. בחוזה השכירות יקבעו התחייבויות הצדדים ויחד עם זאת ישמרו זכויות הצדדים.

בין אם הדירה נרכשה לצרכי השקעה, התקבלה בירושה, או מושכרת ובמקביל בעלי הדירה שוכרים דירה אחרת, המשכירים ירצו להבטיח את קבלת דמי השכירות, את שלמות הדירה, ואת פינויה במועד.

עורך דין לחוזה שכירות יוכל להקטין את סיכוני המשכיר באמצעות חוזה השכירות והביטחונות שלצידו ובמקביל יוכל להקטין את סיכוני השוכר.