הדרך להגשמת חלום רכישת הדירה, עשויה להיות מסובכת. איך מתחילים, מה בודקים, מה העלויות הנלוות שיש לקחת בחשבון, האם יש דברים שאפשר לבדוק לבד, ולמה חייבים להתחיל את התהליך עם עורך דין מקרקעין?
בין אם זו הדירה הראשונה בחייכם ובין אם כבר יש לכם דירה ואתם רוצים לשדרג למגורים טובים יותר, יש לא מעט דברים שעליכם לעשות בדרך לדירת החלומות.
מדוע דירת יד שניה? יש לא מעט יתרונות. בד"כ דירות יד שניה תהיינה זולות יותר מדירה יד ראשונה מקבלן, מועד קבלת הדירה יהיה מוקדם יותר מאשר ברכישה מקבלן, התשתיות והשירותים בשכונה כבר קיימים, לא צריך לנסות ולדמיין איך תיראה הדירה והשכונה…
ראשית, עליכם להגדיר תקציב.
אם יש לכם דירה שיש בכוונתכם למכור, דירה זו היא חלק מהתקציב שלכם. עם זאת, אם אתם עדיין משלמים משכנתא עליכם לזכור, כי יתרת המשכנתא מתקזזת מהשווי אם יש בכוונתכם לבצע סילוק שלה.
עליכם לבדוק את גובה החסכונות (קרנות השתלמות וכיו"ב) שתוכלו לממש, ומתי. האם תוכלו לקבל סיוע מההורים? האם קיבלתם סכום כסף בירושה, או פיצויים מתאונה?
האם תוכלו לקבל משכנתא חדשה או להגדיל את הקיימת ועד איזה סכום? לשם כך יש לפנות מראש לבנק למשכנתאות ולקבל "אישור עקרוני".
בשלב השני, עליכם לחפש את האזור שיענה ככל האפשר על החלומות והצרכים שלכם – בתי ספר, פארקים, תחבורה, מרכזי קניות, שירותי רפואה, מרחק ממקום העבודה וכיו"ב. אלו ישפיעו על הנוחות ועל איכות החיים שלכם בטווח הארוך.
בשלב השלישי, בו אתם מחפשים את הדירה שמתאימה לכם, קחו בחשבון עלויות מתווך, שיפוץ של הדירה, יתכן ויהיה עליכם לשלם מס רכישה (אם תעברו את הסכום הפטור מתשלום). לכל אלה, יש השפעה על התקציב הפנוי שלכם.
חושבים שמצאתם את הדירה?
- לא חותמים על כלום.
- פונים לעורך דין מקרקעין שיתחיל לבצע עבורכם בדיקות מקדמיות.
עורך הדין, יקבל פרטים ראשונים מעורך הדין של המוכרים, ויבדוק בעבורכם האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), ואם הנכס טרם נרשם, היכן הוא רשום.
עורך הדין יבדוק פרטים כגון – האם ההצמדות לדירה (גג, חניה, מחסן) אכן מופיעות בתשריט או בהסכם שיתוף, האם קיימות משכנתאות על הנכס, עיקולים, הערות אזהרה כלשהן או כל דבר אחר העלול להפריע או להכשיל את העסקה. אם הנכס רשום בטאבו, יתכן וקיים "תקנון מוסכם" אותו יש לבדוק.
עורך הדין יבדוק האם עשוי לחול עליכם תשלום מס רכישה.
במקביל, עליכם לבקר שוב בדירה ובסביבתה מספר פעמים נוספות, בימים שונים ובשעות שונות, כך תוכלו לזהות בעיות פוטנציאליות שעלולות לצוץ.
האם יש תאורה מספקת בסביבה, האם כניסה ויציאת כלי רכב מהשכונה היא סבירה, האם יש קושי במציאת מקום חנייה, האם יש רחובות סואנים, בית ספר / מתנ"ס / מרכז מסחרי / מקום תפילה שעשויים לגרור רעש, האם סוגרים רחובות בשכונה בשבתות וחגים, האם יש מתקנים המכערים את הסביבה או אנטנות סלולריות או עמודי חשמל מתח גבוה או תחנת אוטובוס בדיוק בפתח הבניין.
האם הדירה מוארת, האם הדירה פונה לחזית או לעורף (נוף, פרטיות, רעש), האם הדירה נראית מתוחזקת, האם יש סימני קילוף צבע.
האם הבניין נקי ומתוחזק וכך גם גינת הבניין, איך נראות תיבות הדואר, דלת האינטרקום, חדר האשפה והלובי – כל אלו יכולים להשפיע על איכות החיים שלכם.
מומלץ לנסות לדבר עם שכנים על הבניין. אולי יצוצו בעיות שאינן גלויות לעין (לרבות סכסוכי שכנים, או התנהגות של שכנים שעשויה להעיד על בעיה פוטנציאלית).
תשאלו ותבדקו בכמה נמכרו דירות דומות בסביבה. מחיר נמוך מדי עשוי לאותת על בעיה, ומחיר גבוה מדי לא תרצו לשלם.
בסופו של דבר אם תחליטו בעתיד למכור את הדירה, אלו נקודות שהקונים יבדקו, לכן חישבו אם הדירה תהיה אטרקטיבית גם לרוכשים פוטנציאליים עתידיים, ולא רק לכם.
החלטתם שאכן זו הדירה בעבורכם ועורך הדין אישר כי לאחר הבדיקות המקדמיות אין מגבלה מהותית שתכשיל את הרכישה? תתקדמו לשלב הבא.
עורך הדין ינהל בעבורכם מו"מ על פרטי חוזה הרכישה באופן שיבטיח מחיקה וסילוק של משכנתאות, הערות או כל בעיה משפטית אחרת שעלולה לפגוע בזכויות שלכם ובביצוע העברת הזכויות על שמכם, יסייע לכם בקביעת לוח התשלומים, יכלול סעיף המבטיח השארת סכום כסף בנאמנות לצורך תשלום חובות של המוכרים או תשלומים החלים על המוכרים, יכלול סעיף פיצוי במקרה של הפרה, יבצע דיווח לרשות המיסים על ביצוע רכישת הדירה, ילווה אתכם לאורך ביצוע החוזה ובסופו של התהליך ירשום את הדירה על שמכם, במרשם בו היא רשומה (טאבו או חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל).
עורך הדין ימליץ לכם על בדיקות נוספות שהנכם יכולים לבצע, באמצעות אנשי מקצוע, כגון בדיקה הנדסית ("בדק בית") כדי לבדוק את תקינות מערכות הדירה ולגילוי סדקים, בעיות קונסטרוקציה, איטום וליקויים נוספים, בדיקה של מודד מסמך שיבדוק אם קיימת התאמה בין מצב הדירה בפועל לבין היתרי הבניה (כלומר, שלא בוצעו חריגות בניה ע"י המוכרים) בעיקר בדירות גן, דירות גג ובתים צמודי קרקע.
