מכר ללא תמורה – דירה במתנה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מאפשר לתת במתנה נכס מקרקעין מאדם לקרובו, בפטור ממס שבח. הענקה של דירה במתנה, הינה מכירה לכל דבר (גם כאשר אין תמורה הניתנת בעדה), ויש לדווח עליה למיסוי מקרקעין.

בכדי שהמוכר יהיה פטור מתשלום מס שבח, בגין מכירה זו, על  הצדדים לעסקת המתנה (מכר ללא תמורה) לעמוד בתנאים הקבועים בחוק –

1. כנגד מכירת הנכס לא יקבל המוכר תמורה.
2. המוכר הינו קרוב לקונה – "בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה". כמו כן, "אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה".

מקבל המתנה, יהיה זכאי להנחה בתשלום  מס הרכישה, והוא ישלם רק 1/3 מהמס, ככל והוא חב בתשלום מס רכישה. מס הרכישה (וגובהו) מושפע משווי הדירה שהוענקה במתנה וכן אם למקבל המתנה יש דירה נוספת בבעלותו. כלומר, יתכן ולא יחול על מקבל המתנה מס רכישה כלל, ואם יחול הוא ישלם רק 1/3.

כאשר מקבל המתנה, יבקש למכור אותה, הוא יוכל לקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה, אם יעמוד בתנאי הפטור הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, ובנוסף, בכפוף לתנאים הבאים –

1. אם הוא התגורר בדירה דרך קבע, הוא יוכל לקבל את הפטור לאחר שלוש שנים מיום שנעשה בעלים של הדירה.
2. אם לא התגורר בדירה דרך קבע, הוא יוכל לקבל את הפטור לאחר ארבע שנים מיום שנעשה בעלים של הדירה.
3. אם הוא קיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, מניין השנים שלעיל, יתחילו עם הגיעו לגיל 18.

בעת המכירה יש לדווח למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה, ואם המכירה נעשית פחות מארבע שנים מיום שהמוכר קנה / קיבל את הדירה (זוכרים? גם קבלת דירה במתנה נחשבת לקניה), המוכר יידרש להצהיר על מקורות המימון ששימשו אותו בעת רכישתה, ואם קיבל סיוע / מימון לרכישתה בסך העולה על 50% (לא באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא, אלא מההורים לדוגמא) הוא יחשב כאילו קיבל את הדירה במתנה, ולא יוכל לקבל פטור מס שבח בעת מכירתה, אלא בחלוף המועד הארוך יותר הקבוע בחוק.