תמ"א 38 וחלופת שקד

תמ"א 38, או בשמה המלא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", נועדה לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה בישראל.

במסגרת התכנית, ניתנו תמריצים כלכליים לביצוע עבודות החיזוק. ברוב המקרים, הקבלן/היזם המבצע קיבל זכויות בנייה לצורך בניית דירות חדשות, והדיירים זכו בהרחבת הדירות, ממ"ד ומרפסת, וכן הוספת מעלית בבניין. הדיירים לא נאלצו מכיסם את עלויות החיזוק והבניה, והקבלן הרוויח ממכירת הדירות החדשות שבנה.

בנוסף, התכנית אפשרה להרוס את הבניין הקיים ולהקימו מחדש.

תכנית תמ"א 38 לא הצליחה. התמריץ הכלכלי לא תמיד היה מספיק, דווקא באזורי הפריפריה בהם היתה דרושה במיוחד, לא בוצעו כמעט פרויקטים, הליכי הרישוי היו ארוכים, ולמרות הקלות שונות להם זכתה התכנית במהלך השנים (כגון מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, הקטנת הרוב הדרוש לקבלת החלטה על ביצוע הפרויקט וכיו"ב), התכנית לא השיגה את מטרותיה.

תכנית תמ"א 38 פקעה  באוקטובר 2023 (אם כי יש מספר עיריות שעדיין פועלות מכוחה), ובמקומה נכנסה לתוקף "חלופת שקד".

בדומה לתמ"א 38, חלופת שקד מאפשרת חיזוק בניינים ולחילופין הריסה ובניה מחדש, אולם בשונה מתמ"א 38, חלופת שקד דואגת לצרכי ציבור כגון גני ילדים ומעונות יום, מאפשרת גמישות תכנונית, ניוד זכויות בנייה ממגרש למגרש ומקצרת את הליכי הרישוי.

מי זכאי להיכלל בתכנית?

הקריטריונים העיקריים הם מבנים שנבנו לפני שנת 1980, או מבנים שנבנו עד 1984 (אם יוכח שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה). בנוסף, נדרש שלפחות 70% מהשטח הבנוי ישמש למגורים, ושיהיו לפחות שתי קומות מעל הקרקע עם מינימום 4 יחידות דיור.

יתרונות חלופת שקד

זכויות בניה – במסלול הריסה ובנייה, הרשות המקומית רשאית לאשר עד 400% זכויות בניה, ובמקרה של שלושה מגרשים גובלים שבכל אחד מהם מבנה טעון חיזוק – עד 500%.

ניוד זכויות – אם לא ניתן לממש את כל זכויות הבנייה במגרש המקורי, ניתן לנייד זכויות בנייה למגרש אחר, כך שהכדאיות הכלכלית של הקבלן/יזם לא תפגע.

במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן להעביר עד 300% מזכויות הבנייה למגרש אחר, ובמסלול חיזוק ניתן להעביר עד 100% מזכויות הבניה.

הגדלת זכויות בפריפריה – כדי למשוך יזמים לפריפריה, שם רשאי שר הפנים להעניק תוספת זכויות בניה של עד 550%.

הקצאה לצרכי ציבור – העירייה רשאית לדרוש כי עד 10% מזכויות הבניה יופנו לצרכי ציבור. כך, יחד עם הגידול באוכלוסייה, עקב הבניה, תוכל העירייה לדאוג למעונות יום, גני ילדים, מרפאות, בתי תפילה וכיו"ב, המיועדים לרווחת התושבים.

קיצור הליכי רישוי – המועצה הארצית לתכנון ובניה, הרחיבה את סמכויות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר תכניות להריסה ובניה מחדש /חיזוק מבנים, בסמכות מקומית (לדוגמא במגרש בודד או שני מגרשים רצופים), במסלול רישוי מהיר, כך שיש אפשרות לקבל היתר בנייה לתכנית יחד עם אישור התכנית במוסדות התכנון.

חסרונות חלופת שקד

היטלי השבחה – חלופת שקד מעניקה לרשויות המקומיות את האפשרות לגבות היטלי השבחה חלקיים, וזאת לעומת פטור היטל השבחה שניתן לפי תמ"א 38, מה שמשפיע על עלויות הקבלן/יזם.

הקצאה לצרכי ציבור – העירייה רשאית לדרוש כי עד 10% מזכויות הבניה יופנו לצרכי ציבור. דרישה זו מהווה יתרון לתושבים, אולם מוסיפה עלות כלכלית לקבלן/יזם.

זכויות בניה – החוק מגדיר את אחוז זכויות הבניה אותו רשאיות הרשויות המקומיות לאשר, ובאמצעות כך להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, אולם הן אינן חייבות לאשר את מלוא זכויות הבניה.

 אז מה עושים?

בכדי להגיע למימוש פרויקט מוצלח, הדיירים צריכים לבחור נציגות מטעמם, ועל הנציגות לפנות לעורך דין מקרקעין שהוא גם עורך דין פינוי בינוי / עורך דין תמ"א 38 / עורך דין חלופת שקד, שייצג את הדיירים.

עורך הדין יבדוק עבור הדיירים את זכויותיהם, יערוך עבורם מכרז כדי לבחור את היזם שיתן להם את התמורות והביטחונות הטובים ביותר, יכין הסכם בין הדיירים לבין היזם שנבחר, וילווה אותם לאורך כל הדרך, עד לקבלת הדירה החדשה.

אחת הטעויות הנפוצות של דיירים היא פניה ישירה ליזם, מתווך או גוף מסחרי אחר בעל עניין. התקשרות זו עלולה להביא לעיכובים, חוסר שקיפות ואפילו התחייבויות שעליהם הדיירים יתחרטו בעתיד. עורך דין שייצג את הדיירים יחסוך להם לא רק כאב ראש אלא גם כאב לב.